这场景要解决什么

二手房交易环节多、时点紧，一步卡住就影响放款和交房。买家最容易被中介的「标准流程」带节奏，忽略了自己城市在限售、贷款额度、税费上的差异。AI 能帮你把流程按城市拆成带截止日的清单，但你要先告诉它房子性质（满五唯一、是否抵押、是否学区）。

该这么问 AI

坏问法：“二手房交易流程是什么。”

改成这样：“我在成都买一套满五唯一的二手住宅，首付 3 成、走商贷。请按时间线列步骤：从交定金到拿证，每步要什么材料、大概几天、哪个环节最容易卡（比如查房、解押），给我一张可打勾的表。”

坏问法：“帮我算下税费。”

改成这样：“这套 200 万、满五唯一、原值 120 万，请分别算我（买家）和卖家各自要交的税，注明哪些城市对满五唯一有减免，别把中介费算进契税里。”

拿到答案后要核对这几处

  1. 流程是否按你所在城市的实际政策，而不是通用模板。
  2. 定金和订金有没有区分（退不退差别巨大）。
  3. 按揭预审节点是否在网签前，避免贷不下来违约。
  4. 过户和交房顺序、物业交割清单有没有写清。

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